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¿Qué le depara el 2019 a la inversión hotelera en España?

Por Felac Innova 21 Febrero 2019

Tras cuatro años de récords históricos, los expertos prevén cierta moderación de los niveles de inversión dentro de un escenario positivo.

La compra de Hispania por el fondo de inversión Blackstone fue la principal operación del 2018. En la foto, el hotel Barceló Teguise Beach, activo en la cartera de Hispania

La inversión en el sector hotelero en España ha vuelto a batir un nuevo récord histórico en el 2018, alcanzando los 4.810 millones de euros y superando en un 23% el récord histórico anterior logrado en el 2017. Así lo certifica el informe “Radiografía del mercado de inversión hotelera en España en 2018”, elaborado por la consultora especializada en el sector hotelero Colliers International.

El nivel de inversión alcanzado por España supuso el 22% del total de la inversión hotelera en Europa, sobrepasando en cuatro puntos porcentuales la cuota de mercado del año anterior.

La inversión en hoteles vacacionales superó significativamente a la realizada en el segmento urbano –66% frente al 34%–, y Canarias y Baleares fueron los destinos que más inversión recibieron, tras los cuales se situó Madrid. Asimismo, las transacciones de cartera fueron las protagonistas del 2018, concentrando el 73% del volumen total de inversión. Desde el lado comprador, se mantuvo el interés de los inversores internacionales (71%), siendo los fondos de inversión internacional los que acapararon el 79% de la inversión, y las cadenas hoteleras nacionales e internacionales, el resto.

Según el estudio de Colliers International, a pesar de que el turismo mundial sigue creciendo y el ritmo de llegadas de turistas a España ha vuelto a marcar un nuevo récord en el 2018 –con 82,8 millones–, el fuerte resurgimiento de algunos de los destinos competidores de España en el arco mediterráneo, las incertidumbres sobre el Brexit y la revisión de las estimaciones de crecimiento de la economía mundial invitan a pensar en un escenario de corrección a corto y medio plazo por ajuste de la demanda.

Evolución total inversión hotelera 2006-2018 (M€)

El dato del 2006 hace referencia al récord previo a la crisis 
Fuente: Colliers International

De esta manera, algunos destinos moderarán sus niveles de ocupación, “lo cual no es necesariamente malo”, matiza Miguel Vázquez, managing director de Hoteles de Colliers International. “Niveles de práctica ‘plena’ ocupación como los que se han visto en  la costa sur de Tenerife o de Gran Canaria impiden el adecuado mantenimiento de los hoteles y son un riesgo, tanto para la preservación del valor de los activos como para favorecer un crecimiento sostenible del sector hotelero”, explica.

¿Qué pasará con los precios?
La mejor noticia es, según el criterio de Colliers International, que los precios medios, aunque a ritmos más moderados que en los últimos años, continúan subiendo y lo hacen por el efecto conjunto de la fuerte presión de la demanda y de las múltiples reformas acometidas en los hoteles.

Para Miguel Vázquez, “este es uno de los principales activos que deja a España el largo periodo de récords en que ha estado instalado su sector turístico: una oferta hotelera vacacional con una calidad media apreciablemente más alta que la que presentaba el destino hace diez años”.

Miguel Vázquez, de Colliers International

Además, indica que en el 2019 seguirá jugando, a favor de la inversión hotelera, la contención de la oferta por la vía de moratorias que aún se mantienen en muchos destinos vacacionales. No obstante, la consultora reconoce que niveles de inversión como los vistos en los años 2017 y 2018 no serán fácilmente repetibles. “Creemos que el 2018 ha sido el mejor momento (peak performance) de inversión hotelera a nivel histórico en España y, en el caso de Canarias, ese peak ya se alcanzó en el 2017”, asegura Miguel Vázquez.

Para el experto, operadores e inversores deberán adaptarse a un escenario de crecimientos más moderados y de cierto estrechamiento de márgenes como consecuencia del incremento de los costes laborales por ajustes regulados en convenio. “No obstante, continúa habiendo mucho margen para el crecimiento e identificamos un potencial todavía muy relevante en actuaciones de reposicionamiento de hoteles, particularmente en el campo vacacional y en cambios de uso en destinos urbanos», afirma.

Segmento urbano y segmento vacacional
En opinión de Miguel Vázquez, el segmento urbano sigue viviendo un momento muy positivo. “En general, existe un amplio margen de crecimiento que se potenciará en casos como Madrid, por ejemplo, con la entrada de nuevos operadores internacionales del segmento del lujo como Four Seasons, Mandarín, Edition, W o Hard Rock”, sostiene.

Hotel Alúa Ambar Beach (Hispania)

Por su parte, Miguel Casas, director sénior de la consultora CBRE, comenta que durante el 2018 hemos visto una gran entrada de capital core institucional a las principales ciudades españolas, donde Madrid ha concentrado la mayoría del interés inversor en detrimento de Barcelona por la inestabilidad de sus resultados operativos durante el año. “Pero en el 2019 veremos una ligera recuperación del mercado barcelonés y un crecimiento sustancial del volumen de inversión en la ciudad condal”, asegura.

En el mercado vacacional, Miguel Casas subraya que este registró en el 2018 un récord con la transacción de Hispania, “la operación de mayor volumen en la historia del mercado hotelero español”. “Todo apunta a que este año seremos testigos de más transacciones individuales en la costa orientadas a cambios de conceptos hoteleros, especialmente hacia los segmentos de All-Inclusive de alta gama y Lifestyle”, pronostica.

Tendencias de la inversión
Los analistas de Christie & Co, en su estudio «Análisis de inversión hotelera 2018», consideran que el excelente comportamiento de la industria hotelera en España durante los últimos años va a seguir atrayendo grandes flujos de capital de inversión a nuestro país en el 2019.

“Una de las tendencias de inversión más significativas para este año es el aumento de la demanda de activos hoteleros en renta fija, mayormente urbanos, en ubicaciones primarias y secundarias, sujetos preferentemente a un contrato de arrendamiento de la mano de un operador hotelero que ofrezca garantías suficientes”, señalan.

Colliers International no anticipa a medio plazo un escenario de fuerte corrección en el sector hotelero vacacional español –el cual ha conseguido consolidarse como alternativa de inversión para los inversores internacionales–, pero sí un cierto ajuste y una mayor prudencia a la hora de analizar y decidir sobre nuevas inversiones. Lo que sí anticipa es que inversores institucionales como Covivio, Axa y Socimis como Atom, junto con las cadenas hoteleras serán los protagonistas de la inversión en el 2019.

El hotel Ritz-Carlton Abama pasó a ser controlado al 100% por HI Partners en el 2018

Como ya ha adelantado anteriormente, los niveles de inversión se moderarán respecto a los alcanzados en el 2018. “La inercia con la que empieza el año así nos lo hace pensar, así como el hecho de que el 2018 ha sido el año de las grandes operaciones de cartera”, afirma Miguel Vázquez.

Para Jorge Ruiz, director Nacional de CBRE, el año 2018, que ha registrado el volumen de inversión históricamente más alto del mercado hotelero español, “ha puesto el colofón a un lustro prodigioso de la industria turística en nuestro país”. “Además de la vertiginosa compraventa de activos hoteleros, cabe destacar una notable renovación de la planta hotelera española que está hoy mejor armada para afrontar los retos que se vislumbran en el horizonte”, concluye.